地产启示录｜风中碧桂园
21世纪经济报道记者吴抒颖 广州报道身披小红花的碧桂园最近并不安宁。
(资料图片仅供参考)
起初，是一则真假莫辩的传言扰动了市场，进而带动碧桂园的债券下跌；之后，是碧桂园服务总裁李长江减持碧桂园服务的消息导致这家物企股价异动。作为碧桂园的兄弟公司，市场难以将这两家存在千丝万缕联系的企业做明显的风险界限区分，也将两者的股债波动视作是碧桂园运营出现变化的前兆。
猛烈信息漩涡之中，碧桂园沉着应战。
除了在公众号发布“走高质量发展之路”一文再度强调落实“保安全、保交付、保资产”的三保工作外，同时对传言做出正面回应，辟谣“大小杨不在国内”，并回应被毕马威对之进行尽调的不实消息。
房地产行业下行趋势仍在延续，任何有关头部房企的流言蜚语都极易被放大。
即便碧桂园未经风雨，但销售下行确切存在，融资渠道也并未放宽，纵有诸多支持，碧桂园的压力未减分毫。
缩表周期之下，谁都难熬，碧桂园更不例外。
异动真相
碧桂园这一轮债券异动，在上周就已经开始。
根据公开信息，7月18日，“21碧地02”跌超15%，“21碧地03”跌超8%；7月19日，“20碧地04”跌超22%，“20碧地03”跌超16%，“19碧地03”跌超5%。
两日下跌后，碧桂园的债券仍止不住跌势。
7月20日，碧桂园旗下债券跌幅扩大，其中，“21碧地01”跌超42%，“21碧地02”跌超11%，“20碧地03”跌超4%，“20碧地04”涨超6%。这种跌势延续至本周一，当日，“21碧地02”、“19碧地03”、“20碧地04”、“21碧地01”、“21碧地03”均跌超20%触发临停。
这样的跌幅自然引发了市场的忧虑。但实际上，从债券交易的角度，碧桂园旗下的境内债交易量一直较小，也基本上不能够真实反应企业的现状。
据21世纪经济报道记者查阅深交所的交易数据，7月24日触发临停当日，“21碧地01”的成交金额为约1980万元，“21碧地02”的成交金额为约408万元，“21碧地03”的成交金额为约1662万元，也即是说，4000万元上下的总交易额就能够将这三只债券砸跌停，这显然是一个较为小额的交易。
一位从事债券交易的人士对21世纪经济报道记者分析称，地产境内债的交易量一直都很小，几百万几千万上下的交易就可能拉涨砸跌，“比较失真，但是也不排除是有些持有机构的资金安排。像之前有些民营房企也是跌了很多，后来问清楚是机构自己调仓，跟基本面没太大关系。”他说。
在碧桂园债券扰动市场思绪之时，碧桂园方面并未公开对此进行回应。接近碧桂园的人士则告诉21世纪经济报道记者，目前公司所有的债券都按期兑付利息和本金，亦未发现近期可能或已经对公司债券价格波动产生较大影响的未公开重大信息。
而在7月25日，由于有适时调整优化房地产政策的预期，市场上与房地产相关的股债均飘红，碧桂园债券当日也在数千万的交易额下拉涨，其中“20碧地03”和“20碧地04”均涨超25%盘中临停，“21碧地02”涨超21%盘中临停，“21碧地01”涨20%盘中临停，“21碧地03”涨超15%。
兄弟同船
在碧桂园债券异动的同期，它的股价以及兄弟公司碧桂园服务也在经受压力。
7月24日当日，碧桂园服务受到两则市场消息的影响股价也创下新低。截至当日收盘，碧桂园报1.26港元/股，跌幅为8.7%；碧桂园服务股价自开盘也一路下挫，收7.41港元/股，下跌17.85%。
其时，据港交所披露文件，碧桂园服务总裁李长江在7月19日分两笔合计减持了323万股碧桂园服务，约套现2879万港元。在这一次减持后，李长江持股仅剩369万股，占比约为0.11%。
李长江此次抛售，被市场解读为一个负面信号。李长江也主动出来回应称，公司服务正常、团队稳定、业务稳定、财务稳定，公司一切正常。
但这一回应，也还是未能够让碧桂园服务股价有回调。碧桂园服务在7月25日随市上行大涨26.45%后，7月26日再度下挫，截至当日收盘，碧桂园服务报8.65港元/股，总市值为291.78亿港元，下跌7.68%。
而摩根大通在近期发布的研报中也大幅削减碧桂园服务的目标价，将碧桂园服务评级下调至“减持”，并大削目标价由22港元降至6.7港元。
碧桂园服务与碧桂园并非母子关系，这与其他房企物企的股权架构不尽相同。但碧桂园服务作为碧桂园实控人杨氏家族的另一艘船，且业务上的关联度并不低，自然也会受到碧桂园传闻的影响。
在碧桂园、碧桂园服务股债波动的期间，市场对碧桂园的各种传言并没有消停。
先是传出碧桂园实控人已经出国的消息，碧桂园内部人士回应澎湃新闻表示， “大杨”杨国强(碧桂园创始人、杨惠妍的父亲)和“小杨”杨惠妍都在国内，就在总部正常办公。之后在7月25日股债飙涨的当天，还有媒体报道称，毕马威已被请来对碧桂园的资产和负债进行尽职调查，碧桂园也对外回应称该消息不属实。
巅峰之后
消息漩涡之中的碧桂园，并未对外作更多的回应。没有沟通环节，也没有实控人的对外呼吁和发声，而是在公众号上披露了近期的业务进展和未来的工作重心。
7月24日，碧桂园发布了一篇文章表示，碧桂园始终将完成保交楼、保民生的政治任务放在首位，上下同欲，克服市场低迷、融资困难、资产折损等重重困难，2022年共实现255个城市1384批次的交付，交付房屋数量总和近70万套，今年还要交付70万套房屋，上半年已顺利完成了27.8万套的交付任务。
在所有的工作之中，碧桂园将“保交付”放在首位，这是当前所有房企工作的重中之重。但是，除去“保交付”以外，碧桂园能否在新的周期中持续超越自我，仍是一个充满悬念的问题。
可见的事实是，碧桂园目前运营面面临重重挑战。销售方面，根据公告，今年上半年，碧桂园共实现归属股东权益的合同销售金额1287.6亿元，在去年低基数的基础上继续下行，同比减少约30.4%。
与之并行，碧桂园短债压力也并不低。根据碧桂园2022年年报，其银行及其他借款、优先票据、公司债券分别为1625.40亿元、706.55亿元、323.19亿元；在银行及其他借款当中，一年内必须偿还的金额为约612亿元、五年内必须偿还的金额则是975亿元。
但是，同期碧桂园在融资方面也仍然审慎，今年上半年，碧桂园虽然获批了200亿储架式中期票据发行额度，但目前成功发行的金额尚小，而在境外债发行上，碧桂园则未有建树。
在土地获取方面，碧桂园则早已失去动力。据中指院数据，今年上半年，碧桂园的权益拿地金额为58亿元，排名21，与之前规模比肩的房企动辄数百亿的拿地金额，已经相去甚远。
这样的投资额也就意味着碧桂园如若没有在短时间内培育起新的业绩增长点，逐渐变小也就成了必然。这就让碧桂园陷入了相对被动的境地之下——一面是销售的锐减，一面是短债的剧增。
市场对碧桂园最好的预期是，在基本面确定、完成保交楼的前提下，它能够通过自身造血功能力保债务的兑付而不发生违约事件，在这五年间，成功度过缩表的阵痛期。
一位境外机构的人士对21世纪经济报道记者分析称，“市场现在很关心碧桂园，因为确实它也很难，主要是因为它基本都在三四线，销售是受很大影响的。但现在市场也都觉得，碧桂园也是有很大压力的。只能够期待，它能够长期平稳缩表，境内外债不要出问题。”
在碧桂园那篇文章中，它在最后说，当前房地产行业已经进入新的发展阶段，将以《关于促进民营经济发展壮大的意见》发布为契机，扎实落实“保安全、保交付、保资产”的三保工作，服务万千中国家庭的幸福生活。
碧桂园没有提远大的目标，最紧要之事，还是做好眼前的一切，稳稳活下去。
